МИАН в СМИ (495)974 01 19 pr@mian.ru КУПИТЬ ПРОДАТЬ АРЕНДА ИПОТЕКА КВАРТИРЫ ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ О компании База предложений Поддержка клиента Корпоративным клиентам Спец. программы и акции Справочная информация новости 29.04.2008 МИАН на II-ом Всероссийском Конгрессе Брокеров коммерческой недвижимости 24.04.2008 Светлана Кондачкова на on-line конференции информационного агентства «РИА Новости» 23.04.2008 Нина Кузнецова о планах развития МИАН-агентство недвижимости в эфире РБК-ТВ все новости Служба по связям с общественностью Телефон: (495)974-01-19E-mail: pr@mian.ru Для того чтобы получить консультацию наших специалистов, Вы можете отправить запрос Вы здесь: Главная страница » О компании » МИАН в СМИ МИАН в СМИ Ставки падают 22.09.2003 Россия занимает первое место в мире по привлекательности для торговых инвестиций и... по размеру арендных ставок на торговые помещения. При дефиците торговых площадей в стране наблюдается стабилизация арендных ставок с тенденцией к их снижению. Спросом пользуются только грамотно организованные помещения. А грамотная организация зависит от профессионализма девелоперов и от талантов управляющих компаний. Ставки аренды торговых площадей остаются предметом торга.Не развернуться...Еще в прошлом году в рейтинге привлекательности развивающихся рынков для международных розничных сетей Россия была только на четвертом месте (после Китая, Словакии и Венгрии), в нынешнем — уже на первом.Согласно отечественным аналитическим данным, оборот розничной торговли в нашем государстве равномерно возрастает: в 2002 году на 4% по сравнению с предыдущим, в этом, по предварительным подсчетам, подобная динамика сохраняется.В прошлом году в Москве было заключено не более десятка сделок купли-продажи торговых площадей. В целом рынок торговых помещений у нас — это рынок аренды. Каково же сегодня соотношение спроса и предложения на этом рынке? Вот компания «Стайлз энд Рябокобылко» приводит следующие данные: в 2002 году торговые площади, востребованные в торговых центрах, практически удвоились по сравнению с предыдущим годом (от 190 до 320 тыс. кв. м), а введено в эксплуатацию было 345 тыс. кв. м (в 2001 году 160 тыс. кв. м). Значит, в позапрошлом году спрос на торговые площади примерно на 18-20% превышал новый ввод, а в прошлом предложение увеличилось более чем вдвое, у арендатора появилась возможность выбора. Мария Воронова, аналитик компании Blackwood: «В 2003 году существенно повысились требования к качеству торговых помещений. Имеются в виду концептуально удачные проекты с точки зрения менеджмента. В прошлом году реализовывалось абсолютно все, и в основном по тем расценкам, которые предлагались. Уровень цен у нас, прямо скажем, европейский, а опыт по управлению зданием и организации пространства, а также качество строительства далеки от западных стандартов. Это неудивительно, поскольку рынок торговых помещений в России молодой и все еще находится в стадии формирования. Причем формироваться ему приходится в сжатые сроки, в то время как за рубежом рынок торговых помещений эволюционировал на протяжении не одного десятка лет и уже давно является высокоорганизованным и высокопрофессиональным». В 2003 году планируется вывести на рынок 450 тыс. кв. м, уже эксплуатируется около 100 тыс. кв. м площадей в крупных комплексах, из которых более 50 тыс. кв. м появилось летом. Это — новые площадки уже существующих на рынке сетевиков-иностранцев: французского Auchan'a (на Можайском шоссе) и немецкого «Метро» (в Очаково), а также первое здание торгового комплекса «Мосмарт» на Ярославском шоссе от отечественной компании «Гиперцентр». Этот гипермаркет построен и введен в эксплуатацию при финансовой поддержке Сбербанка России: для 000 «Гиперцентр» была открыта кредитная линия с лимитом кредитования $13 млн. сроком на 5 лет. Стоимость проекта — более $21 млн., общая площадь центра примерно 16,3 тыс. кв. м, товарный ассортимент достигает 50 тыс. наименований. Этот гиперцентр — патриот, поскольку доля отечественной продукции в «Мосмарте» составляет почти 70% и в будущем будет увеличиваться. К концу года откроются два дополнительных сектора в икеевских «Мегах» на Калужском шоссе и в Химках, вторая очередь мебельного центра «Гранд» — тоже в Химках, осенью — несколько крупных объектов в центральной части города (Арбат, 8-10, Новинский бульвар, 31, Красная Пресня, 20) и некоторые другие. Как видим, предложение разнообразно — в конкурентную борьбу наряду со старыми сетями вступают новые, в основном отечественные. По итогам 2003 года рынок торговых площадей Москвы должен составить около миллиона квадратных метров. Много это или мало для нашей столицы?Аналитики коммерческих организаций предоставляют разноречивую информацию, в соответствии с которой в Москве и Московской области на тысячу жителей к концу года будет приходиться 50-86 кв. м торговых площадей, притом что в большинстве стран Центральной Европы этот показатель составляет в среднем 198 кв. метров. Весь вопрос в том, какого типа торговые точки будут востребованы москвичами и заезжим людом и принесут прибыль владельцам и торговцам-арендаторам.Центр и коридоры торговлиПрежде чем говорить о регулировании ценовой политики на рынке торговых помещений, о закономерностях этого сектора недвижимости и перспективах его развития, позволим себе пару определений. В нашем современном лексиконе часто используются словосочетания: торговые центры (мини-, супер-, гипермаркет), торговые коридоры, просто открытые и крытые рынки, павильоны и т. п. Ну, о павильонами, палатками и рынками все более-менее понятно. Елена Флоринская, директор департамента консалтинга компании Penny Lane Realty: «Торговый центр — это коллектив арендаторов, подобранный в соответствии с концепцией торгового объекта и функционирующий в здании (или комплексе зданий), управляемом профессиональной компанией. Концепция торгового объекта подразумевает привлечение в качестве арендаторов продавцов товаров и услуг в соответствии с имеющимися у целевой группы потребителей спросом. В качестве примеров современных крупных торговых центров, построенных за последний год, можно назвать «Крокус Сити Молл», «Рамстор-Сити», МЕГА, «Атриум», из существующих достаточно давно — ГУМ, Петровский и Смоленский пассажи. Не следует смешивать понятия «торговая галерея» в торговом центре (когда арендаторы объединены единой концепцией) и «торговая улица», или торговый коридор (ряд небольших магазинов, кафе и ресторанов, открывающихся и функционирующих независимо друг от друга), типичными примерами которой являются Камергерский и Столешников переулки». Эксперты насчитывают в Москве не более 60 крупных торговых центров (ТЦ). Торговые коридоры (улицы) стремительно развиваются одновременно со строительством ТЦ. По мнению знатоков рынка, число хороших торговых коридоров в Москве не превышает дюжины.Предпринято несколько попыток классификации торговых центров. Первая — аналогичная международной офисной классификации в зависимости от технического оснащения и месторасположения (А, Б, С). Вторая — в зависимости от покупательской аудитории и месторасположения, начиная от микрорайонного или локального (площадью от 1,5 тыс. кв. м, имеющего в своем составе один минимаркет и еще пару-тройку магазинчиков) до суперрегионального (занимающего от 50 до 100 тыс. кв. м и более и оказывающего дополнительно услуги отдыха и развлечения). Однако любая классификация на этом секторе рынка сегодня во многом условна. Возводимые до недавнего времени торговые центры создавались в основном «методом щупа»: как минимум полгода требуется для того, чтобы определить, кто их основной покупатель и продавец/арендатор. К примеру, торгово-развлекательный комплекс «Атриум» на Курском вокзале, очень выгодно расположенный (ничего подобного в этом районе нет], к моменту открытия был заполнен только на 30% (многих арендаторов отпугивали ставки: в год $3 тыс. за 1 кв. м на первом этаже). Российские девелоперы, по-видимому, не обладают еще знаниями, необходимыми для перспективного маркетинга.Некоторый опыт и азарт есть у крупных управляющих и немногочисленных консалтинговых компаний иностранного происхождения и под них стилизованных (например, Blackwood, Noble Gibbons, Jones Lang Lasalle, «Стайлз энд Рябокобылко»), а также спецподразделений риэлтерских компаний широкого профиля (Penny Lany Realty, Colliers International, МИАН). Такие опытные иностранцы-сетевики, как ИКЕА («Мега»), «Раменка» («Рамстор»), Auchan, предпочитают осуществлять менеджмент построенных ими моллов самостоятельно. Но у них накоплен опыт работы в разных странах, а благодаря развитости международной сети они имеют возможность играть на понижение (дискаунт — торговля со скидками и даже ниже себестоимости), завоевывая все больше покупателей с самым разным уровнем доходов. На долю частных управляющих компаний, работающих в России, остаются отечественные объекты, начиная от рыночных площадок вроде торгового центра «Южный» до офисно-торговых центров-долгостроев вроде экс-дома музыки, экс-гостиницы — здания на Новинском бульваре, 31.Сергей Азаров, начальник отдела ретейла компании Noble Gibbons: «Ceгодня технологии строительства приблизительно выровнялись, а потому для раскрутки торговой площади важны уровень предоставляемого арендаторами покупателям сервиса и искусство управления эксплуатирующей организации.Безнадежных ситуаций не бывает — можно привязать к местности практически любой торговый центр. Наступила эпоха очень больших торговых центров, и пока площади в них пользуются популярностью. Если предложение не находит спроса, значит, оно неправильно спозиционировано или завышены арендные ставки». Свободных мест, представьте, нет?В среднем по городу уровень свободных площадей не превышает 3-10%. Это — показатель стабильности рынка. Однако в то время как одни торговые центры процветают, другие становятся банкротами. Эльза Талипова, руководитель отдела коммерческой недвижимости МИАН: «Торговых помещений, соответствующих оптимальному соотношению цена-качество, не хватает. Спрос превышает предложение примерно на 30%. В больших качественных, недавно построенных центрах практически нет вакансий. Собственники торговых помещений хотят работать с сетевиками и вообще очень внимательно относятся к выбору потенциального арендатора, изучают каталоги, ассортимент продукции». На периферии, в западной части столицы , уровень вакансий — всего 5% . Внутри Садового кольца больше всего свободных площадей отмечалось на 1-й Тверской-Ямской (9%), Пятницкой (7,7%) и вдоль самого Садового (7,6%). Расхожим примером торговой площади-неудачницы является сосед ГУМа по Ветошному переулку «Французские галереи». ГУМ сам по себе — всенародно любимый брэнд, и все арендаторы подбирались с учетом демократичного покупателя, который готов и историческое здание посмотреть (построено аж в 1890-х), и шопинг совершить. Парковки рядом нет. Подъехать на авто непосредственно к входу нереально. Гуляющих по Красной Площади провинциалов-потребителей это мало волнует, а вот для элитного покупателя «галерей» (изначально позиционируемых как супердорогое место) невозможность подъехать на машине — катастрофа. В результате торговли в галереях практически не было, заполняемость магазина арендаторами до последнего времени составляла не более 10%. Итог — банкротство. В целом даже невысокий показатель непоглощаемости площадей на фоне активного строительства современных торговых помещений свидетельствует, по мнению аналитиков, об активизации конкуренции. Что не могло не отразиться на состоянии арендных ставок.Раскинутые сетиВ целом в начале лета произошло падение ставок практически для всех категорий арендаторов. Наиболее резкое сокращение было отмечено в торговых центрах ЦАО (даже в самых благополучных, таких как «Манеж» и ГУМ) — на 2,5% по сравнению с маем прошлого года и на 22,3% —с июнем (по сведениям «Стайлз энд Рябокобылко»). Как видим, отмеченное снижение нельзя отнести только на счет сезона, поскольку в 2002 году летние ставки находились на гораздо более высокой отметке.В 12 лучших торговых коридорах внутри Садового кольца снижение по сравнению с маем составило почти 7%. Более плавное сокращение — на 1 % — отмечалось за пределами Третьего транспортного кольца. В СЗАО арендные ставки сократились почти на 3%, в остальных районах сохранялся прежний уровень. Что же в результате мы имеем? Арендные ставки в цивилизованных местах торговли в Москве (разнокалиберные ТЦ и бутики) сегодня колеблются от $200 до $3 тыс. за 1 кв. м в год, в зависимости от района, размера арендуемой площади, профильности, популярности брэнда и т. п. Так, например, «Макдоналдс» по определению будет платить в два раза меньше «Пупкина и сыновей», а любой супермаркет — меньше других арендаторов. Это неудивительно, ведь оптовые потребители крупных площадей, или «якоря» на профессиональном сленге, назначение которых — привлечение массового посетителя (супермаркет, кинотеатр), не согласятся платить за «квадрат» более $250 и $180 соответственно. А вот магазин бижутерии или салон сотовой связи («паразиты» на риэлторском жаргоне), вполне могут выложить запрашиваемые арендатором базовые $0,6-2,5 тыс., хотя и не всегда готовы это делать. Торг идет и с этой категорией арендаторов. Даже в самом центре города, где земля самая дорогая, риэлторы считают обоснованными базовые ставки (уровень расценок за первый этаж ТЦ, от которого производятся все расчеты скидки) не более $1 -1,2 тыс. за 1 кв. м в год. Аппетиты арендодателей, к примеру, нового здания на Арбате, 8-10 в полтора-два раза выше конъюнктурных. По данным компании «Стайлз энд Рябокобылко», максимальные арендные ставки в июне в среднем составили $1407 за 1 кв. м в год. Самая низкая арендная ставка для небольших помещений в торговых коридорах была отмечена на Проспекте Мира ($417 за 1 кв. м в год), самая высокая — на Тверской ($3960).Столь высокий уровень расценок на Тверской поддерживается за счет спроса со стороны тех сетевых брэндов, которые желают подчеркнуть свою значимость. К примеру, продукция Samsung присутствует практически во всех специализированных ТЦ (сеть «Техносила», торговый дом «Мир»). Однако было решено, что стоит потратиться на имиджевую рекламу в виде отдельно стоящего на бойком месте магазинчика — вот вам Samsung на Тверской, 9. Этот уровень максимальных расценок, по-видимому, будет удерживаться, пока не оскудеют рекламные бюджеты крупных брэндов — по слухам, реальной прибыли от имиджевых торговых точек нет, это — убыточные магазины, зато марка визуально рекламируется. Подведем итоги. Идет интенсивное строительство огромных торговых центров — на их долю приходится две трети ввода 2003 года. К началу следующего года будет введено 1 млн. кв. м торговых площадей. По экспертной оценке, примерно столько же на рынке уже эксплуатируется. Значит, недалек тот час, когда конкуренция за покупателя ожесточится. Почти все отметившиеся на рынке крупные сетевики-иностранцы планируют открыть еще несколько гиперфилиалов. Та же икеевская «Мега» возникнет еще в 4-5 экземплярах —что, по самым приблизительным подсчетам, прибавит не менее полумиллиона квадратных метров. В игру активно вступают отечественные торговые сети, например «Мосмарт», созданный совместно с владельцами «Седьмого континента». Нельзя забывать, что сегодня конкуренция идет между мелкооптовыми рынками и цивилизованной торговлей. Доля рынков, по некоторым данным, пока составляет 35% в общем розничном торговом обороте Москвы, однако постоянно сокращается. На месте рынков возникнут новые торговые центры. Такова политика столичных властей. Сергей Азаров, начальник отдела ретейла компании Noble Gibbons: «Сегодня расцветают гипермаркеты с большой долей развлекательной инфраструктуры. Их зона охвата — 15 млн. человек. Когда на рынке наступит насыщение крупными торговыми центрами — вопрос времени. В любом случае потребность в свободных площадях будет расти, ведь сегодня в Москве представлено всего 3-4 тыс. компаний, а около 90% мировых брэндов (потенциальных арендаторов) к нам еще не пришли. Торговля изменяет формат каждые десять лет, что связано с корректировкой поведения покупателя. Сегодня существует множество локальных супермаркетов, призванных удовлетворять повседневные потребности и расположенных в пятиминутной транспортной доступности от места жительства основных покупателей, но пока они универсальны. Однако углубляющееся социальное расслоение может привести к необходимости в позиционировании их по потребителю: высокий уровень доходов, средний, низкий. И здесь успех будет зависеть от целесообразности привязки торгового центра к данной местности». Что касается уровня вакансий в лучших помещениях, то, по информации от компании «Стайлз энд Рябокобылко», крупные международные ретейлеры, специализирующиеся на торговле продуктами питания, товарами для дома и бытовой техникой, и некоторые иные международные игроки рассматривают возможность выхода на наш рынок. В этом случае конкуренция за качественные торговые помещения останется высокой.Арендные ставки в московских ТЦ все еще превышают среднеевропейский уровень, но по мере стабилизации рынка торговли, ужесточения конкуренци, обусловленной ростом предложения торговых площадей, будут постепенно снижаться. Журнал «Прямые инвестиции» все новости Статьи 2008 Май Апрель Март Февраль Январь 2007 Декабрь Ноябрь Октябрь Сентябрь Август Июль Июнь Май Апрель Март Февраль Январь 2006 Декабрь Ноябрь Октябрь Сентябрь Август Июль Июнь Май Апрель Март Февраль 2005 Ноябрь Октябрь Сентябрь Август Июль Июнь Май Апрель Март Февраль Январь 2004 Декабрь Ноябрь Октябрь Сентябрь Август Июль Июнь Май Апрель Март Февраль Январь 2003 Декабрь Ноябрь Октябрь Сентябрь Август Июль Июнь Май Апрель Март Февраль Январь 2002 Декабрь Ноябрь Октябрь Сентябрь Август Июль Июнь Май Апрель Март Февраль Январь 2001 Декабрь Ноябрь Август Июль Июнь Май Апрель Март Февраль Январь ВАШИ ОБЪЕКТЫ (0) Сейчас у Вас нет выбранных объектов недвижимости. Для того, чтобы сравнить подходящие Вам варианты, Вы можете подобрать их в базе предложений и отметить в графе «выбрать». Выбранные объекты Вы сможете отправить на e-mail, распечатать или отправить по ним запрос специалистам МИАН-агентство недвижимости. Москва, ул. Правды, д. 26 Телефон: (495) 974-62-62 E-mail: post@mian.ru ICQ:   О компании Наши преимуществаРегиональная программа МИАННовостиМИАН в СМИКонтактыНаши офисыВакансии и обучение Поддержка клиента Горячая линияЧасто задаваемые вопросыКонсультации on-lineСемейные историиОтзывы и пожеланияПодписка на рассылку Корпоративным клиентам Программа "МИАН-Партнер"Консалтинговые услугиУслуги по реализации объектовЛицензионная оценка Спец. программы и акции Справочная информация Путеводители по сделкамТиповые планировкиПолезные ссылкиПолезные адресаПолезная информация Услуги компании Купить квартиру Продать квартиру Обменять квартиру Аренда офисов Система менеджмента качества сертифицирована по международному стандарту ISO 9001:2000(International Standardization Organization) в Великобритании в United Kingdom Accreditation Service funke renu multiplus 355 2115 mobil gargoyle -4361 : kyiv apartaments rent black decker summer nokia 8910 : raymond weil 5440.14 () : russia music awards 32 - touch screen inerta xxx : - cata k800i vps vds qtek hp